бесплатная консультация

Закрыть

Заказать обратный звонок

Ваше имя

Ваш телефон

Спасибо, мы вам перезвоним.
Закрыть

Быстрая консультация

Ваше имя

Ваш телефон

Ваш вопрос

Спасибо, мы вам перезвоним.

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель квартиры?

05.07.2017

Когда речь заходит самостоятельной о покупке вторичной квартиры, осмотрительность выходит на первый план, ведь даже самый законопослушный покупатель, сам того не желая, может стать участником "грязной" сделки и в итоге потерять всё. Рассказываем, какие риски несет добросовестный приобретатель при самостоятельном ведении сделки купли-продажи, каким образом он может отстоять свои права и почему его спасение зависит от него самого.

 

Кто такой добросовестный покупатель (приобретатель)?

Случается, что человек покупает вторичную квартиру у продавца, который на самом деле не имел права на продажу этого объекта, но покупателю об этом не было известно. Именно в этой ситуации появляется понятие добросовестного приобретателя.

 

При каких сделках с недвижимостью добросовестный покупатель рискует больше всего, если ведёт сделку купли-продажи сам?

Самый большой риск связан с покупкой вторичной квартиры, которая стала собственностью продавца совсем недавно. Наименее "рискованные" квартиры это те, которые как минимум три года уже находятся в собственности у собственника, поскольку по истечении трех лет истекают сроки исковой давности для предъявления соответствующих требований при условии, что собственник знал и должен был знать, что три года назад из его собственности выбыла квартира. Особенно рискованными могут стать и притворные сделки, при которых стороны маскируют дарением куплю-продажу.

 

Как нужно действовать при самостоятельной покупке квартиры, чтобы максимально обезопасить себя и обеспечить себе "презумпцию добросовестности"?

Вы присмотрели себе квартиру и собираетесь ее купить. Но до покупки необходимо удостовериться в том, что продавец действительно имеет права на этот объект.

Нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении этой квартиры. Посмотреть, кто значится в ней собственником, а затем сверить данные о собственнике из выписки с паспортными данными человека, который продает вам квартиру. Полезно проверить, нет ли в отношении этого лота ограничений, арестов или сведений о судебных спорах. Также стоит запросить выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру. Она покажет, у кого находилась эта недвижимость в собственности за последние годы, как часто она отчуждалась. Если квартира в течение года несколько раз перепродавалась, то это сигнал о наличии значительных рисков.

 

Помимо документального аспекта, крайне важно посмотреть квартиру и поговорить с соседями. Спросить у них о собственнике. Как бы смешно на первый взгляд не звучали слова о разговорах с соседями, на практике это поможет понять, с кем имеешь дело - с мошенником или настоящим собственником. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует тщательно проверять полномочия продавца, изучить все документы и оставить у себя их копии.

 

Для получения выписки из ЕГРН достаточно знать адрес и номер квартиры. Получить выписку можно в бумажном виде через МФЦ, либо  в электронном виде через сайт Росреестра. За получение выписки из ЕГРН взимается пошлина в размере 400 рублей, в терминалах может взиматься еще комиссия. Выписку через МФЦ можно получить не ранее чем через 5 рабочих дней.

 

Ограничения и обременения на квартиру будут указаны непосредственно в самой выписке ЕГРН, там есть соответствующий раздел, где перечислены все имеющиеся ограничения и обременения.

 

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель вторичного жилья-01.jpg

 

Права добросовестного покупателя как-то защищены законодательно?

Защита прав добросовестного приобретателя происходит в судебном порядке. Если будет признано, что добросовестный покупатель пострадал от обстоятельств, возникших по вине продавца, то стороны заключают договор. Согласно ему, продавец либо приобретает для покупателя равнозначную квартиру в доме аналогичного класса в том же районе, либо предоставляет денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры.

 

Как доказать факт добросовестности в суде?

Нужно помнить, что статус добросовестного приобретателя не может возникнуть просто так, его нужно доказать. Приобретатель получает защиту в суде только тогда, когда он не знал или не должен был знать о том, что совершает сделку с лицом, которое не вправе было продавать имущество.

 

Первым делом приобретателю придется доказать в суде, что имущество приобретено возмездно, то есть предоставить расписку продавца о получении денежных средств за квартиру, если оплата производилась наличными или выписку со счета приобретателя о переводе денег на счет продавца, если платеж был безналичным. 

Нужно доказать, что покупатель действительно не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у того, кто не имел права его продавать. Доказать это зачастую очень сложно. Главным оружием по-прежнему остается выписка из ЕГРН, из которой видно, что именно продавец является владельцем имущества, а на само имущество не наложены никакие ограничения. Но и запись в ЕГРН не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. 

 

Бывают ли случаи, когда добросовестный покупатель не сможет защитить свои права?

Да, и они прямо оговорены в законе. Такое может случиться, когда имущество похищено у собственника или выбыло из владения собственников иным путем помимо их воли. Примеров множество - оформление сделки по поддельным, украденным документам, отозванной доверенности, "покупка" квартиры у уже умершего гражданина. А в результате добросовестный приобретатель, купивший такую квартиру, теряет и недвижимость, и деньги, не говоря уже о потраченных нервах и силах.

 

В случае если добросовестный приобретатель приобрел квартиру на основании договора дарения, то законный ("настоящий") собственник вправе потребовать вернуть ему квартиру. И она будет возвращена законному владельцу.  

 

Если судом будет признано, что при покупке данного объекта покупатель сделал не все, что было в его силах для проверки юридической чистоты, то он никак не сможет защитить свои права. Но критериев для этого "сделал все " в законе не прописано. Поэтому существуют вполне реальные судебные решения, по которым приобретатели не признавались добросовестными в случае, если, например, они не поговорили с соседями до покупки квартиры, не выяснили кто собственник и так далее.

 

Как риэлтор и агентство недвижимости в Муроме «Этажи-Гарантия» могут помочь чистоте сделки?

Всех непредвиденных ситуаций никогда не предугадаешь. Главное, при возникновении сложных вопросов не теряться, а решать их по мере поступления. Если вы будете уверены в «правильности» и достоверности всех представленных документов со стороны продавца, то вам уже будет намного легче. Специалисты агентства недвижимости в Муроме «Этажи-Гарантия» на начальных этапах помогут решить всяческие проблемы, которые могут осложнить заключение сделки в дальнейшем. Поэтому если у вас имеется возможность, воспользуйтесь услугами профессионалов.

 

В агентстве недвижимости и центре ипотеке в Муроме «Этажи-Гарантия» работает команда профессионалов, которая полностью контролирует сделку - до момента получения документов в Росреестре. Агентство недвижимости в Муроме «Этажи-Гарантия» также обеспечивает безопасные расчеты по сделке. В нашем агентстве недвижимости применяется три вида расчетов, которые максимально защищают участников сделки. Ещё наш клиент получает не только юридическую экспертизу сделки, специалисты нашего агентства недвижимости в Муроме сопровождают всю сделку «под ключ» и практика показывает, что это правильное решение - все сделки проходят без проблем и последствий для клиентов и вы избавляете себя от потраченного зря времени, душевных сил. Ещё один весомый аргумент – наши клиенты обеспечены безопасностью сделки с помощью Гарантийного сертификата.

 

Есть вопросы и хотите получить бесплатную консультацию? Звоните: 8 (49234) 77-6-77, 8 (904) 03-888-55 или приходите: Муром, ул. Куликова, д. 1

 

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель вторичного жилья-02.jpg